Dużo prawdy jest w rzymskiej paremii –  discordias solet parere communio (współwłasność zazwyczaj rodzi spory), jak też w znanym powiedzeniu „powiedziały jaskółki, że niedobre są spółki”, którego źródłem jest bajka Jana Brzechwy pt. „Lis i jaskółka”. Współwłasność jest bowiem takim stanem, który – podobnie jak inne stany „współ-” czy „spół-” – budzi wiele emocji lub może wiązać się z licznymi problemami i komplikacjami.

Tam, gdzie współwłaściciele nie potrafią lub nie chcą się dzielić, gdzie trudno o zgodę, jednomyślność czy możliwość realizowania tych samych założeń i dążenie do tych samych celów gospodarczych – najlepszym rozwiązaniem wydaje się wyjście z patowego stanu współwłasności poprzez jej zniesienie.

Podstawowe tryby zniesienia współwłasności to umowny oraz sądowy.

Tryb umowny wyjścia ze współwłasności polega na tym, że współwłaściciele mają wolę zawarcia umowy zniesienia współwłasności, zgodnie ustalą wszystkie elementy tej umowy tj. przede wszystkim – komu przypada rzecz/masa majątkowa oraz za jaką cenę, a następnie podpiszą umowę o tak ustalonej treści.

Jeśli jednak współwłaścicielom nie uda się dojść do porozumienia co do wszystkich elementów ww. umowy albo nie wszyscy (tylko niektórzy) będą zainteresowani wyjściem ze współwłasności – wtedy w grę wchodzi droga sądowa. Sądowy tryb powinien prowadzić do zniesienia współwłasności, a także do rozstrzygnięcia wszelkich sporów pomiędzy współwłaścicielami, związanych ze współposiadaniem rzeczy.

Prawo do żądania zniesienia współwłasności przez sąd przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Żądanie zniesienia współwłasności nie może być powstrzymane przez innych współwłaścicieli, chyba że doszło do zawarcia umowy wyłączającej to uprawnienie na określony czas. Wyłączenie prawa do żądania zniesienia współwłasności jest możliwe w drodze czynności prawnej (np. umowy pomiędzy współwłaścicielami) na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat 5. To przedłużenie można ponowić, ale nie ponawiać, a zatem przedłużenie może nastąpić jeszcze tylko raz. Maksymalny okres ciągłego wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności wynosi zatem 15 lat. Niedopuszczalność dalszego przedłużania wynika z ochrony interesów każdego ze współwłaścicieli.

Podkreślenia wymaga, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Zatem – z zastrzeżeniem uwag wskazanych powyżej – żądanie zniesienia współwłasności może być zgłoszone w każdym czasie.

Wejście w tryb sądowy zniesienia współwłasności nie wyklucza jeszcze umownego wyjścia ze stanu współwłasności, które to może nastąpić np. w drodze ugody sądowej.

Jak już wskazano powyżej, tryb sądowy i umowny to podstawowe – klasyczne tryby wyjścia ze współwłasności, ale nie jedyne. Poza nimi zdarza się, że dochodzi do wyjścia ze stanu współwłasności wskutek innych zdarzeń. Przykładowo, wyjście ze współwłasności jest możliwe także z mocy prawa np. poprzez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności albo w drodze czynności prawnej np. umowa darowizny udziału we współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela.

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności. Mianowicie może ono nastąpić poprzez:

– podział rzeczy,

– przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

– sprzedaż.

Zgodnie z art. 211 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli następuje wtedy, gdy rzecz nie daje się podzielić.

Sprzedaż następuje, gdy rzeczy nie daje się podzielić i zwykle gdy żaden ze współwłaścicieli nie może lub nie jest zainteresowany jej nabyciem w całości.

Przy sądowym zniesieniu współwłasności polegającym na podziale rzeczy (nieruchomości) pomiędzy współwłaścicieli nie zawsze możliwe jest dokonanie takiego podziału, w którym wartość poszczególnych części odpowiada wartości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. W takim wypadku wyrównuje się wartość poszczególnych udziałów poprzez zasądzenie stosownych dopłat.

Z kolei wtedy, gdy podział rzeczy jest niemożliwy, a zniesienie współwłasności następuje poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – zasądzane są spłaty. Z uwagi na to, że tylko jeden ze współwłaścicieli będzie dysponował będącą dotychczas przedmiotem wspólności masą majątkową, powstaje konieczność przyznania pozostałym współwłaścicielom odpowiednich spłat.

Spłaty – podobnie jak dopłaty – co do zasady powinny być świadczeniem pieniężnym. Sąd Najwyższy dopuszcza jednak możliwość przyznania spłat lub dopłat – na zgodny wniosek osób zainteresowanych – w postaci dożywotnich świadczeń w naturze.

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd orzekający powinien oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Dużo prawdy jest w rzymskiej paremii –  discordias solet parere communio (współwłasność zazwyczaj rodzi spory), jak też w znanym powiedzeniu „powiedziały jaskółki, że niedobre są spółki”, którego źródłem jest bajka Jana Brzechwy pt. „Lis i jaskółka”. Współwłasność jest bowiem takim stanem, który – podobnie jak inne stany „współ-” czy „spół-” – budzi wiele emocji lub może wiązać się z licznymi problemami i komplikacjami.

Tam, gdzie współwłaściciele nie potrafią lub nie chcą się dzielić, gdzie trudno o zgodę, jednomyślność czy możliwość realizowania tych samych założeń i dążenie do tych samych celów gospodarczych – najlepszym rozwiązaniem wydaje się wyjście z patowego stanu współwłasności poprzez jej zniesienie.

Podstawowe tryby zniesienia współwłasności to umowny oraz sądowy.

Tryb umowny wyjścia ze współwłasności polega na tym, że współwłaściciele mają wolę zawarcia umowy zniesienia współwłasności, zgodnie ustalą wszystkie elementy tej umowy tj. przede wszystkim – komu przypada rzecz/masa majątkowa oraz za jaką cenę, a następnie podpiszą umowę o tak ustalonej treści.

Jeśli jednak współwłaścicielom nie uda się dojść do porozumienia co do wszystkich elementów ww. umowy albo nie wszyscy (tylko niektórzy) będą zainteresowani wyjściem ze współwłasności – wtedy w grę wchodzi droga sądowa. Sądowy tryb powinien prowadzić do zniesienia współwłasności, a także do rozstrzygnięcia wszelkich sporów pomiędzy współwłaścicielami, związanych ze współposiadaniem rzeczy.

Prawo do żądania zniesienia współwłasności przez sąd przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Żądanie zniesienia współwłasności nie może być powstrzymane przez innych współwłaścicieli, chyba że doszło do zawarcia umowy wyłączającej to uprawnienie na określony czas. Wyłączenie prawa do żądania zniesienia współwłasności jest możliwe w drodze czynności prawnej (np. umowy pomiędzy współwłaścicielami) na czas nie dłuższy niż 5 lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat 5. To przedłużenie można ponowić, ale nie ponawiać, a zatem przedłużenie może nastąpić jeszcze tylko raz. Maksymalny okres ciągłego wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności wynosi zatem 15 lat. Niedopuszczalność dalszego przedłużania wynika z ochrony interesów każdego ze współwłaścicieli.

Podkreślenia wymaga, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Zatem – z zastrzeżeniem uwag wskazanych powyżej – żądanie zniesienia współwłasności może być zgłoszone w każdym czasie.

Wejście w tryb sądowy zniesienia współwłasności nie wyklucza jeszcze umownego wyjścia ze stanu współwłasności, które to może nastąpić np. w drodze ugody sądowej.

Jak już wskazano powyżej, tryb sądowy i umowny to podstawowe – klasyczne tryby wyjścia ze współwłasności, ale nie jedyne. Poza nimi zdarza się, że dochodzi do wyjścia ze stanu współwłasności wskutek innych zdarzeń. Przykładowo, wyjście ze współwłasności jest możliwe także z mocy prawa np. poprzez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności albo w drodze czynności prawnej np. umowa darowizny udziału we współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela.

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują trzy sposoby zniesienia współwłasności. Mianowicie może ono nastąpić poprzez:

– podział rzeczy,

– przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

– sprzedaż.

Zgodnie z art. 211 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli następuje wtedy, gdy rzecz nie daje się podzielić.

Sprzedaż następuje, gdy rzeczy nie daje się podzielić i zwykle gdy żaden ze współwłaścicieli nie może lub nie jest zainteresowany jej nabyciem w całości.

Przy sądowym zniesieniu współwłasności polegającym na podziale rzeczy (nieruchomości) pomiędzy współwłaścicieli nie zawsze możliwe jest dokonanie takiego podziału, w którym wartość poszczególnych części odpowiada wartości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. W takim wypadku wyrównuje się wartość poszczególnych udziałów poprzez zasądzenie stosownych dopłat.

Z kolei wtedy, gdy podział rzeczy jest niemożliwy, a zniesienie współwłasności następuje poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – zasądzane są spłaty. Z uwagi na to, że tylko jeden ze współwłaścicieli będzie dysponował będącą dotychczas przedmiotem wspólności masą majątkową, powstaje konieczność przyznania pozostałym współwłaścicielom odpowiednich spłat.

Spłaty – podobnie jak dopłaty – co do zasady powinny być świadczeniem pieniężnym. Sąd Najwyższy dopuszcza jednak możliwość przyznania spłat lub dopłat – na zgodny wniosek osób zainteresowanych – w postaci dożywotnich świadczeń w naturze.

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd orzekający powinien oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Gdy przedmiotem współwłasności jest gospodarstwo rolne, a współwłaściciele nie są zainteresowani trwaniem w tym stanie wspólności – sytuacja wydaje się być bardziej skomplikowaną. Wynika to m.in. ze specyficznego charakteru tego tworu jakim jest gospodarstwo rolne i jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia. Już z samej Konstytucji RP, a konkretnie z art. 23 tego najwyższego aktu prawnego wynika, że gospodarstwo rodzinne jest podstawą ustroju państwa, a zatem zasługuje na szczególną ochronę. Znalazło to oczywiście odzwierciedlenie w aktach prawnych niższego rzędu tj. ustawach, w których przewidziano przepisy szczególne dotyczące zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, modyfikujące regulacje prawne stosowane przy zniesieniu współwłasności rzeczy ruchomych czy nieruchomości nie będących gospodarstwem rolnym.

Przy zamiarze zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego należy więc mieć na uwadze nie tylko przepisy dotyczące zniesienia współwłasności rzeczy czy nieruchomości, lecz także (a może nawet przede wszystkim) trzeba znać specyficzne regulacje prawne odnoszące się do zniesienia współwłasności w przypadku, gdy przedmiotem tej współwłasności jest gospodarstwo rolne (grunty rolne). Regulacje te zawierają bowiem szereg ograniczeń czy zmian w stosunku do zasad ogólnych dotyczących rzeczy ruchomych i tych nieruchomości, które nie kwalifikują się do uznania je za gospodarstwo rolne.